案例11 租赁和闲置房屋出租管理不严导致纠纷，形成损失
一、案情简介（案例A 网点租赁问题）
某支行租用某公司房屋用于营业网点经营，租赁期间支行对房屋进 行装修改造，并购置中央空调，租赁期满，该公司将房屋重新装修另行出租。但拒不归还支行空调室外机，并以支行装修破坏了房屋的墙体结构为由，拒不退还支行交纳的6万元保证金。
二、评析及风险防范措施
此案中存在的问题一是租赁合同中对于租赁期间承租人添置的财产权属约定不明，使得双方在理解和执行时发生分歧。二是双方在执行合同时均未做好证据的保存，银行无法举证装修房屋的方案已经出租人书面认可。三是在纠纷未解决的情况下，出租人又将房屋重新装修另行出租，无法举证在承租前、 租赁期间以及退租后的房屋状况，因而无法证明某行的装修行为对其房屋是否造成 损害，亦难以要求恢复原状。基于类似案件的经验教训，在承租房屋时，应注意以下几点：（1）签订合同时应对租赁期间承租人增添附属物的权属做出对银行有利的约定，对 于不便拆除、银行退租后不再需要的设施建议约定由房屋产权人所有，由产权人适当折价补偿，以免除银行恢复原状的费用。签订合同时应在合同中详细记载房屋结构情况及原有设施，必要情况下可以拍摄留存影像。房屋交付时做好书面交接手续。（2）在对租赁房屋进行装修改造前须获得出租人的书面认可，最好能取得出租人同 意在承租人退租后不予要求恢复原状的承诺。（3）合同履行期间，双方及时清算发生的费用，房屋结构或设施发生损毁的，双方 及时解决，明确责任，并做好证据保存工作。特别注意应按时缴纳相关费用，以防 出租人以拖欠费用为由恶意解除合同。（4）合同履行完毕做好房屋及设施交付手续，应要求出租人出具书面证明，证明房 屋及内部设施无损毁，承租人在合同履行过程中无任何违约行为，双方费用已结算 完毕。
一、案情简介（案例B 闲置办公用房出租问题）
1999年10月某支行将自有房屋出租给某单位，租期三年，某单位 擅自将房屋转租给某自然人，作为出售服装的店面，支行未对转租情况表示异议。 在租期内，该自然人声称该房屋未交付给承租人使用的二层水管跑水浸泡该自然人 放在楼下一层的服装，要求支行赔偿，支行、该自然人及该单位统计损失情况后未 明确责任。此后支行也未向该自然人及单位收取过租金。租赁期满后，支行也未采取有效措施要求该自然人腾房，直至2008 年固定资产清理时方起诉要求该自然人腾 房。庭审期间，该自然人又起诉该支行，要求支行赔偿1999 年的损失95万元。该 案件对方诉某支行赔偿部分，某支行败诉；某支行诉对方腾房部分只获得了法院有条件支持，客观上难以达到要求对方腾房的目的。
二、评析及风险防范措施：本案中主要存在的问题，一是租赁过程中不办理交付的书面手续，容易对实际租赁面积产生争议；二是承租人擅自将租赁物转租与第三人，某支行未在法定期限内主张解除权；三是管理混乱，长期怠于追索租金，听之任之， 以至超过诉讼时效，丧失租金请求权； 法律规定，出租人对租赁物负有瑕疵担保和维护的义务，如因租赁物存在瑕疵， 影响承租人对租赁物的使用和收益的，承租人可要求减少租金或不支付租金，如果 因此给承租人造成损害的，即使出租人无过错，也要承担侵权责任，赔偿承租人的 损失；承租人违法使用租赁物给他人造成损失的，出租人作为产权人也有可能因此 承担赔偿责任。 基于此案件及类似案件的教训，在对外出租房屋时，应当注意以下几点：（1）应在租赁合同中明确约定租赁用途，要求承租人对房屋进行改装前应经出租人同意，并就租赁期间添附物权属加以约定；可要求承租人交纳装修及房屋设备保证金，以规范承租人行为。（2）交付房屋钥匙及设备时应办理书面交接手续，详细记载房屋结构情况及原有设施，必要情况下可以拍摄留存影像，以证明出租人履行全部交付义务。（3）租赁期间应定期检查出租房屋的安全使用情况，如发现承租人未按约定用途使用房屋或设施损毁，应做好证据留存，及时主张权利，并采取有效措施减少损失。（4）租期届满后，双方及时清算费用，办理退租手续。为防止纠纷，可事先在合同中约定腾房期限，逾期遗留在房屋内的全部物品视为承租人的抛弃物，出租人可任 意处置。（5）租赁期满如继续租赁，务必重新订立租赁合同，以确保出租人的权利。（6）严格审查承租人的资信状况，确保承租人具有支付租金的能力，防止长期拖 欠租金和加大清退难度。（7）未经出租人同意，承租人擅自转租房屋的，应及时行使合同解除权。（8）对外出租房屋必须经有权审批行政主管部门审批，并明确管理责任，制定责任部门和责任人，负责出租房屋的日常管理和维护。
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